Projekt miejscowego planu zagospodarowania przy ul. 3 Maja w Wyszkowie – co może powstać i jak złożyć uwagę
Przy ul. 3 Maja w Wyszkowie przygotowano zmianę planu dla obszaru dawnego MONAR-u. Projekt dotyczy zabytkowej stajni, Alei Jesionowych oraz zieleni przy dolinie Bugu. Ma umożliwić powstanie miejsca kultury, edukacji, gastronomii, sportu i rekreacji. Uwagi do dokumentu można składać na piśmie do 28 września.
Relacja medialna ze spotkania
Odwiedź Tubę Wyszkowa i przeczytaj artykuł o konsultacjach społecznych oraz szczegółach projektu planu dla obszaru dawnego MONAR-u.
1. Czego dotyczy projekt planu zagospodarowania przestrzennego
Obszar znajduje się przy ul. 3 Maja, w sąsiedztwie Pałacu Skarżyńskich i doliny Bugu. Chodzi o cztery działki oraz część piątej. Łączna powierzchnia terenu wynosi około 3,14 ha.
Obecnie teren jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową. Projekt zakłada zmianę tego kierunku. Głównym celem jest przekształcenie terenu mieszkaniowego w teren usługowy z możliwością adaptacji istniejącego budynku i jego rozbudowy.
Plan nie opisuje jeszcze gotowej inwestycji. Ustala ramy, w których później może być prowadzone zagospodarowanie przestrzenne. To ważne rozróżnienie. Przyjęcie planu nie oznacza automatycznego rozpoczęcia robót ani przesądzenia o konkretnym operatorze obiektu.
2. Spotkanie z 9 września i najważniejsze pytania mieszkańców
9 września odbyło się spotkanie z projektantem oraz prezentacja projektu planu zagospodarowania. O założeniach mówił współautor dokumentu Tomasz Mikołajczyk. W konsultacjach uczestniczył także burmistrz Piotr Płochocki.
Spotkanie dotyczyło terenu sąsiadującego z Pałacem Skarżyńskich i doliną Bugu. Znajduje się tam stajnia dworska z lat 30. XX wieku oraz zabytkowe Aleje Jesionowe.
Zainteresowania tematem nie wykazał nikt poza naszą redakcją. Nie zmienia to znaczenia samego dokumentu. Plan wpływa na możliwy sposób wykorzystania terenu, a uwagi mogą składać osoby, które chcą odnieść się do jego zapisów.
3. Dwa główne obszary: 1U i 1ZP
Projekt dzieli teren na dwa podstawowe obszary. Symbol 1U oznacza teren usług. Symbol 1ZP oznacza zieleń urządzoną. Taki podział rozdziela miejsce, w którym możliwa będzie adaptacja stajni, od przestrzeni przeznaczonej przede wszystkim na rekreację i wypoczynek.
To rozwiązanie ma znaczenie dla mieszkańców. Na terenie 1U plan dopuszcza określone usługi. Na terenie 1ZP zakazuje lokalizowania budynków. W praktyce nie cały obszar będzie mógł zostać zabudowany.
| Oznaczenie | Główne przeznaczenie | Najważniejsza zasada |
|---|---|---|
| 1U | Usługi | Możliwość adaptacji i rozwoju funkcji usługowych |
| 1ZP | Zieleń urządzona | Zakaz lokalizowania budynków |
4. Co może powstać na terenie usług 1U
Na terenie 1U dopuszczono adaptację i rozwój funkcji usługowych. Zakres obejmuje kulturę, edukację, gastronomię, sport i rekreację. To właśnie tutaj ma być możliwa renowacja zabytkowej stajni dworskiej i stworzenie miejsca dostępnego dla mieszkańców.
Plan wyłącza handel wielkopowierzchniowy oraz usługi rzemieślnicze. Nie oznacza to pełnej dowolności inwestycyjnej. Każde późniejsze zamierzenie będzie musiało mieścić się w zapisach planu oraz w przepisach dotyczących zabytków, przyrody i bezpieczeństwa.
- Usługi z wyłączeniem handlu wielkopowierzchniowego i usług rzemieślniczych.
- Dopuszczone są dojścia, dojazdy, parkingi, budynki gospodarcze i garaże.
- Możliwe są urządzenia sportowo-rekreacyjne, mała architektura i infrastruktura techniczna.
- Maksymalna nadziemna intensywność zabudowy wynosi 0,6.
- Maksymalny udział powierzchni zabudowy wynosi 20%.
- Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej wynosi 40%.
- Maksymalna wysokość zabudowy wynosi 10 m.
- Dla budynków gospodarczych, garaży i urządzeń sportowo-rekreacyjnych maksymalna wysokość wynosi 6 m.
- Minimalna powierzchnia nowo wydzielanej działki budowlanej wynosi 2500 m².
Sprawdź parametry planu
Przed napisaniem uwagi porównaj zapisy dotyczące funkcji 1U, wysokości, zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej.
5. Zasady dla terenu zieleni urządzonej 1ZP
Teren 1ZP ma pełnić funkcję zieleni urządzonej, rekreacji i wypoczynku. Projekt zakazuje lokalizowania tam budynków. Dopuszczone są przede wszystkim ciągi piesze i rowerowe, urządzenia sportowo-rekreacyjne, mała architektura oraz infrastruktura techniczna.
Możliwość realizacji tych elementów jest ograniczona przez ochronę przyrody i przepisy przeciwpowodziowe. Ciągi piesze i rowerowe mogą być realizowane wyłącznie poza obszarami Natura 2000. Urządzenia sportowo-rekreacyjne i mała architektura również muszą znajdować się poza obszarami Natura 2000 oraz poza obszarami szczególnego zagrożenia powodzią.
- Obowiązuje zakaz lokalizowania budynków.
- Dopuszczone są ciągi piesze i ścieżki rowerowe.
- Dopuszczone są urządzenia sportowo-rekreacyjne.
- Dopuszczona jest mała architektura i infrastruktura techniczna.
- Ciągi piesze i rowerowe mogą powstać wyłącznie poza obszarami Natura 2000.
- Urządzenia sportowo-rekreacyjne i mała architektura muszą być poza obszarami Natura 2000 i szczególnego zagrożenia powodzią.
- Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej wynosi 70%.
- Teren 1ZP ma być przestrzenią publiczną dostępną dla osób ze szczególnymi potrzebami.
6. Zabytki, przyroda i krajobraz w zapisach planu
Projekt musi uwzględniać kilka nakładających się form ochrony. Stajnia jest wpisana do rejestru zabytków. Cały obszar leży w otoczeniu zespołu pałacowo-parkowego. Część terenu obejmują obszary Natura 2000: Dolina Dolnego Bugu i Ostoja Nadbużańska.
Plan zakłada zachowanie historycznego przebiegu i kompozycji Alei Jesionowej. Dopuszczone ma być uzupełnianie ubytków w drzewostanie. Oznacza to, że przyszłe zagospodarowanie nie powinno traktować alei wyłącznie jako drogi dojścia. Jej układ i drzewa są częścią lokalnego krajobrazu.
Renowacja stajni może połączyć ochronę zabytku z nowym wykorzystaniem. Plan wskazuje funkcje kulturalne, edukacyjne i gastronomiczne. Jednocześnie nie przesądza o ostatecznym wyglądzie przyszłego miejsca ani o szczegółowym programie działalności.
7. Zagrożenie powodziowe i stabilność skarpy doliny Bugu
W projekcie zapisano zakaz prac naruszających stabilność skarpy doliny Bugu. Wyjątki dotyczą infrastruktury oraz działań związanych z ochroną przeciwpowodziową.
Powodem są obszary szczególnego zagrożenia powodzią oraz potencjalnego zagrożenia ruchami masowymi ziemi. Te uwarunkowania ograniczają sposób zagospodarowania przestrzennego. Wpływają także na to, gdzie mogą znaleźć się urządzenia rekreacyjne i elementy małej architektury.
„Musieliśmy zrezygnować z budowy urządzeń z wyłączeniem infrastruktury służącej celom ochrony przeciwpowodziowej. Były plany urządzeń sportowo-rekreacyjnych, ale musieliśmy wysłać do ponownych uzgodnień po wyłączeniu z tych terenów takich dopuszczeń”
— projektant
Właśnie z tego powodu gmina musiała zrezygnować z części wcześniejszych planów dotyczących zabudowy i urządzeń na tym terenie. Ostateczne rozwiązania będą zależeć od uzgodnień oraz od granic obszarów objętych ochroną.
Czytaj plan razem z ograniczeniami
Nie oceniaj samego przeznaczenia terenu. Sprawdź także granice Natura 2000, zagrożenie powodziowe i zapisy dotyczące skarpy.
8. Aleja Jesionowa i pomysł na zakończenie osi widokowej
Ważnym tematem spotkania była nieprzekraczalna linia zabudowy oraz przyszłość Alei Jesionowej. Linia została wyznaczona w miejscach, w których wcześniej faktycznie znajdowała się zabudowa wykorzystywana przez MONAR.
Obrys obejmuje także Aleję Jesionową i teren ze stajnią. Burmistrz wskazywał, że aleja obecnie kończy się przy ogrodzeniu. Wcześniej w tym miejscu znajdowała się gorzelnia. Rozważano więc, czy oś alei można zakończyć elementem architektury ogrodowej.
„Nieprzekraczalna linia zabudowy wyznaczona jest w terenach, w których de facto ta zabudowa kiedyś była - MONAR je wykorzystywał. Obrysowana jest też Aleja Jesionowa z terenem, który obejmuje stajnię. Szukam koncepcji, czym by zwieńczyć aleję. Kiedyś była tam gorzelnia, ale teraz ta aleja donikąd nie prowadzi - tylko do siatki, a chcielibyśmy ją czymś skończyć. Czy możliwy do zrealizowania będzie jakiś rodzaj architektury ogrodowej, np. altana”
„Tak”
Ta wymiana pokazuje, że plan ma określać ramy dla przyszłych decyzji, ale nie rozstrzyga wszystkich szczegółów projektowych. Altana lub inny element ogrodowy musiałby nadal spełnić wymogi ochrony zabytków, przyrody i bezpieczeństwa.
9. Jak złożyć uwagę do projektu planu
Uwagi do projektu można składać do 28 września. Jest to także dzień zakończenia konsultacji społecznych. Uwagę należy przygotować na piśmie, korzystając z formularza dostępnego w BIP gminy Wyszków.
Przed wypełnieniem formularza warto dokładnie określić, czego dotyczy stanowisko. Może chodzić o przeznaczenie terenu, ochronę zieleni, dostępność ścieżek, funkcję stajni, parametry zabudowy albo ograniczenia powodziowe.
- Otwórz stronę BIP gminy Wyszków i znajdź dokumenty dotyczące planu.
- Pobierz lub otwórz właściwy formularz składania uwag.
- Wskaż, którego zapisu, symbolu lub obszaru dotyczy uwaga.
- Opisz propozycję rzeczowo i podaj uzasadnienie.
- Złóż dokument w wymaganej formie przed 28 września.
Warto zachować kopię złożonego dokumentu oraz potwierdzenie jego przekazania. Szczegóły techniczne, w tym sposób dostarczenia formularza, należy sprawdzić bezpośrednio w aktualnych treściach BIP. Artykuł nie zastępuje urzędowej instrukcji.
Masz własną uwagę do planu?
Pobierz formularz z BIP, opisz konkretny zapis i złóż uwagę na piśmie do 28 września.
10. Najważniejsze informacje o planie i konsultacjach
Czego dotyczy projekt miejscowego planu?
Dotyczy terenu przy ul. 3 Maja w Wyszkowie, w miejscu dawnego MONAR-u, obejmującego około 3,14 ha, cztery działki i część piątej.
Co może powstać na terenie 1U?
Możliwe są funkcje kultury, edukacji, gastronomii, sportu i rekreacji. Plan zakłada także możliwość adaptacji i rozbudowy istniejącego budynku, przy zachowaniu wskazanych parametrów.
Czy na terenie 1ZP można budować budynki?
Nie. Projekt zakazuje lokalizowania budynków. Dopuszcza między innymi ciągi piesze i rowerowe, urządzenia rekreacyjne, małą architekturę i infrastrukturę techniczną, z ograniczeniami wynikającymi z ochrony przyrody i powodzi.
Do kiedy można zgłaszać uwagi?
Uwagi można składać do 28 września, czyli do dnia zakończenia konsultacji społecznych.
Gdzie znaleźć formularz?
Formularz jest dostępny w Biuletynie Informacji Publicznej gminy Wyszków. Przed złożeniem dokumentu należy sprawdzić aktualne instrukcje urzędowe.
Projekt łączy kilka funkcji: ochronę zabytkowej stajni, możliwość prowadzenia usług, dostęp do zieleni oraz zachowanie Alei Jesionowej. Jednocześnie teren leży w wymagającym otoczeniu przyrodniczym i geologicznym. Z tego powodu zapisy planu ograniczają zabudowę, wysokość obiektów i lokalizację urządzeń rekreacyjnych.
Najważniejsza informacja praktyczna jest prosta: osoby, które chcą odnieść się do projektu, powinny skorzystać z formularza w BIP i złożyć uwagę na piśmie do 28 września.
