Zamiast budować, każą zalesiać! Audyt krajobrazowy zablokuje rozbudowę Lucynowa?

Mieszkańcy Lucynowa Dużego od szesnastu lat czekali na moment, gdy będą mogli w końcu wybudować domy na swoich działkach. W grudniu 2025 roku wszystko wskazywało, że ten moment nadszedł.

Rada Miejska w Wyszkowie podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokument miał objąć około 54 hektary.

Dziś okazuje się, że większość tych terenów może bezpowrotnie utracić funkcję mieszkaniową. Powodem jest Audyt Krajobrazowy Województwa Mazowieckiego.

Historia konfliktu – od nadziei do rozczarowania

W grudniu 2025 roku Rada Miejska w Wyszkowie w trybie nadzwyczajnym podjęła szereg uchwał. Dotyczyły one przystąpienia do sporządzenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla kilku sołectw.

Na liście znalazły się Tulew Górny, Rybno, Rybienka Stare, Lucynów Duży i Łosinna. Decyzja była odpowiedzią na analizy prowadzone podczas prac nad planem ogólnym gminy Wyszków.

Z analiz wynikało, że po wejściu w życie nowego dokumentu wiele terenów może utracić możliwość zabudowy. Termin miał nastąpić już 1 września 2026 roku.

Radni koalicji „WIS-Masz Wybór" i PiS zaproponowali przygotowanie miejscowych planów jeszcze przed wejściem w życie planu ogólnego. W przypadku Lucynowa plan zakładał zwiększenie terenów pod zabudowę mieszkaniową zgodnie z obowiązującym studium.

Dodatkowo planowano wyznaczenie funkcji usługowej oraz parkingu przy cmentarzu. Wszystko wydawało się iść zgodnie z planem.

Audyt Krajobrazowy Województwa Mazowieckiego – przeszkoda nie do przeskoczenia

O ile w przypadku większości sołectw plany przeszły etap uzgodnień bez większych problemów, o tyle w Lucynowie pojawiła się poważna przeszkoda. Zarząd województwa mazowieckiego odmówił uzgodnienia projektu w części dotyczącej nowych terenów mieszkaniowych.

Powodem jest dokument obowiązujący od 2024 roku – Audyt Krajobrazowy Województwa Mazowieckiego. Wskazuje on obszary wymagające szczególnej ochrony krajobrazu.

Według zarządu wojewódzkiego planowana zabudowa byłaby sprzeczna z rekomendacjami audytu krajobrazowego. Najbardziej zaskakujące jest to, że chodzi o tereny od lat wskazane w studium gminy jako przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

Projektant opracowujący plan wyjaśniał podczas konsultacji, że zgodnie z obowiązującą polityką przestrzenną państwa należy ograniczać rozpraszanie zabudowy. Te tereny muszą pozostać wolne od zabudowy z uwagi na ochronę krajobrazu.

Gmina nie ma wyboru – wycofanie się z planów zabudowy

Projektant tłumaczył mieszkańcom, że zgodnie z odgórnymi wytycznymi obszary zakwestionowane przez zarząd województwa powinny być w przyszłości przeznaczane raczej pod zalesienia niż pod zabudowę. To oznacza, że gmina musiała wycofać się z planowanej zabudowy.

Bez uzgodnienia zarządu województwa uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie będzie możliwe. Gmina stanęła przed wyborem: albo wycofać część terenów z zabudowy, albo stracić cały plan.

Agnieszka Kostrzewa, naczelnik Wydziału Zagospodarowania Przestrzennego i Gospodarki Nieruchomościami w Urzędzie Miejskim w Wyszkowie, przyznała wprost:

Decyzja ta oznacza, że burmistrz musiał przystać na wymogi audytu krajobrazowego, rezygnując z dużej części terenów przewidzianych pod zabudowę mieszkaniową. Alternatywą byłoby całkowite zablokowanie procedury planistycznej.

Głosy mieszkańców – szesnaście lat czekania na nic

Właściciele nieruchomości w Lucynowie nie kryją rozczarowania. Wielu z nich liczyło, że miejscowy plan jedynie potwierdzi możliwość budowy domów zapisaną w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Podczas konsultacji w Urzędzie Miejskim w Wyszkowie nie brakowało słów rozżalenia. Mieszkańcy wskazywali konkretne działki, które mimo wcześniejszych oczekiwań nadal nie zostaną objęte możliwością zabudowy.

Projektant odpowiedział, że pierwotnie w projekcie planu działki te rzeczywiście były przewidziane pod zabudowę jednorodzinną. Jednak zarząd województwa mazowieckiego nie uzgodnił tej części projektu.

Konsekwencje takiej decyzji są jednoznaczne. Jeżeli gmina nie zastosuje się do braku uzgodnienia, plan zostałby w całości uchylony przez wojewodę.

Czy plan ogólny może jeszcze uratować sytuację?

Mieszkańcy pytali, czy utracone funkcje mieszkaniowe będzie można przywrócić w przygotowywanym planie ogólnym gminy Wyszków. Odpowiedź przewodniczącego Rady Miejskiej nie pozostawiła większych złudzeń.

Plan ogólny gminy Wyszków ma wejść w życie 1 września 2026 roku. Od tego momentu możliwości zabudowy wielu terenów, które dziś są przeznaczone pod budownictwo w studium, zostaną znacznie ograniczone.

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego miały być ostatnią szansą na zachowanie funkcji budowlanej działek. W przypadku Lucynowa ta szansa została w dużej mierze zmarnowana przez decyzję zarządu województwa.

Przewodniczący Rady Miejskiej potwierdził, że gmina koncentrowała się na terenach, które zgodnie ze studium mogły zostać przeznaczone pod zabudowę. Idea była jasna: przekształcić jak największy obszar terenów mieszkaniowych przed wejściem w życie planu ogólnego.

Niestety interwencja zarządu województwa mazowieckiego przekreśliła znaczną część tych planów. Dla wielu właścicieli działek oznacza to koniec marzeń o budowie domu na własnym gruncie.

Co dalej z procedurą planistyczną dla Lucynowa?

Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części Lucynowa Dużego przechodzi obecnie etap konsultacji społecznych. Właściciele działek mogą zgłaszać uwagi do 4 sierpnia 2026 roku.

To ostatni moment, aby formalnie wyrazić sprzeciw wobec zapisów planu lub zaproponować modyfikacje. Po tym terminie projekt trafi do dalszego procedowania.

Zarówno projektant, jak i przedstawiciele magistratu przyznają, że stanowisko zarządu województwa mazowieckiego było dla nich dużym zaskoczeniem. Wcześniejsze procedury planistyczne nie napotkały na tak zdecydowany sprzeciw oparty na audycie krajobrazowym.

Na zakończenie spotkania konsultacyjnego mieszkańcy apelowali do urzędników i radnych o podejmowanie wszelkich możliwych działań. Liczą, że jeszcze może się odmienić los ich działek.

Realistycznie jednak szanse na zmianę stanowiska zarządu województwa są niewielkie. Audyt Krajobrazowy Województwa Mazowieckiego jest dokumentem obowiązującym, a jego rekomendacje mają moc wiążącą w procesie uzgadniania planów miejscowych.

Audyt krajobrazowy w planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym – szerszy kontekst

Przypadek Lucynowa nie jest odosobniony. Audyt Krajobrazowy Województwa Mazowieckiego wpływa na decyzje planistyczne w całym regionie. Dokument został sporządzony zgodnie z ustawą o ochronie przyrody oraz rozporządzeniem w sprawie sporządzania audytów krajobrazowych.

Identyfikuje on zidentyfikowanych krajobrazów priorytetowych oraz określa zagrożenia dla możliwości zachowania wartości krajobrazów. Stanowi podstawę do wyznaczania obszarów chronionego krajobrazu oraz określania wytycznych w planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym.

Audyt krajobrazowy zawiera dane przestrzenne umożliwiające precyzyjne określenie, które tereny podlegają ochronie. W przypadku planów miejscowych sporządzanych przez gminy, zarząd województwa mazowieckiego weryfikuje ich zgodność z audytem.

Jeśli projekt planu przewiduje zabudowę na obszarach wskazanych w audycie krajobrazowym jako wymagające ochrony, zarząd może odmówić uzgodnienia. Właśnie to stało się w przypadku Lucynowa Dużego.

Zgodnie z art. 38a ustawy o ochronie przyrody, audyt krajobrazowy stanowi podstawę do wyznaczania obszarów chronionego krajobrazu. Przepisy te mają na celu realizację celów ochrony wartości krajobrazów oraz zapobieganie zagrożeniom dla możliwości ich zachowania.

W praktyce oznacza to, że nawet jeśli studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy wskazuje dany teren pod zabudowę, a audyt krajobrazowy województwa mazowieckiego uznaje go za wymagający ochrony, to audyt ma pierwszeństwo.

Jak sprawdzić, czy Twoja działka jest objęta Audytem Krajobrazowym?

Właściciele działek w województwie mazowieckim mogą samodzielnie sprawdzić, czy ich nieruchomości znajdują się na obszarach objętych ochroną krajobrazową. Mazowiecki Biuro Planowania Regionalnego udostępnia interaktywną mapę z danymi przestrzennymi audytu.

Audyt krajobrazowy oprócz części tekstowej zawiera bogatą część graficzną. Mapy przedstawiają rozmieszczenie zidentyfikowanych krajobrazów priorytetowych na terenie całego województwa mazowieckiego.

Kolory na mapie oznaczają różne typy krajobrazów oraz stopień ich ochrony. Szczególnie restrykcyjne zasady obowiązują na obszarach obiektów światowego dziedzictwa UNESCO oraz w strefach biosfery UNESCO.

Właściciele działek powinni zwrócić uwagę nie tylko na to, czy ich grunt znajduje się w strefie krajobrazów priorytetowych, ale także na rekomendacje dotyczące tego obszaru. Audyt może zalecać zachowanie otwartego charakteru krajobrazu, zalesianie lub inne formy zagospodarowania wykluczające zabudowę mieszkaniową.

Perspektywy i wnioski – co czeka mieszkańców Lucynowa

Konflikt między ochroną krajobrazu a prawami właścicieli nieruchomości w Lucynowie Dużym nie jest łatwy do rozwiązania. Z jednej strony stoi polityka państwa w zakresie ochrony wartości krajobrazów i zapobiegania rozpraszaniu zabudowy.

Z drugiej strony są konkretni ludzie, którzy przez szesnaście lat czekali na możliwość zabudowy swoich działek. Działki te były przez cały ten czas w studium uwarunkowań przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe.

Audyt Krajobrazowy Województwa Mazowieckiego wszedł w życie w 2024 roku. Zmienił zasady gry dla wielu właścicieli gruntów w całym regionie. Dokument sporządzony zgodnie z rozporządzeniem w sprawie sporządzania audytów krajobrazowych ma moc wiążącą w procesie uzgadniania planów.

Przewodniczący Rady Miejskiej w Wyszkowie wprost przyznał, że plan miejscowy był ostatnią deską ratunku dla terenów budowlanych w Lucynowie. Po wejściu w życie planu ogólnego szanse na zabudowę tych obszarów będą zerowe.

Mieszkańcy mogą jeszcze zgłaszać uwagi do projektu planu do 4 sierpnia. Jednak realistycznie patrząc, zmiana stanowiska zarządu województwa mazowieckiego jest mało prawdopodobna. Audyt krajobrazowy jest dokumentem nadrzędnym wobec lokalnych planów.

Sprawa Lucynowa pokazuje szerszy problem – napięcie między centralnie ustaloną polityką ochrony przyrody a lokalnymi potrzebami rozwojowymi i oczekiwaniami mieszkańców. To konflikt, który będzie się pojawiał w wielu gminach województwa mazowieckiego w najbliższych latach.

Podsumowanie – co dalej z planowaniem przestrzennym w Mazowszu

Historia Lucynowa Dużego to przykład zderzenia dwóch różnych podejść do zagospodarowania przestrzennego. Gmina chciała wykorzystać zapisy obowiązującego studium, aby dać mieszkańcom możliwość budowy domów.

Zarząd województwa powołał się na Audyt Krajobrazowy Województwa Mazowieckiego i odmówił uzgodnienia. Dla kilkunastu właścicieli działek oznacza to koniec marzeń o budowie na własnym gruncie.

Audyt krajobrazowy będzie odgrywał coraz większą rolę w planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym w całym województwie. Gminy muszą liczyć się z tym, że część terenów wskazanych w studiach może zostać zablokowana dla zabudowy.

Dla mieszkańców oznacza to konieczność wcześniejszego sprawdzenia, czy ich działki znajdują się na obszarach objętych ochroną. Interaktywna mapa GIS Mazowieckiego Biura Planowania Regionalnego umożliwia taką weryfikację.

Konsultacje społeczne w sprawie planu dla Lucynowa trwają do 4 sierpnia 2026 roku. To ostatnia szansa dla mieszkańców na formalne zgłoszenie uwag. Choć szanse na zmianę stanowiska zarządu są niewielkie, uczestnictwo w procedurze jest ważne dla dokumentacji sprawy.

Przypadek Lucynowa to zapewne pierwszy z wielu podobnych konfliktów w województwie mazowieckim. W najbliższych latach właściciele działek w różnych gminach będą stawali przed podobnymi problemami.

Kluczowe będzie wypracowanie mechanizmów równoważących ochronę krajobrazu z prawami właścicieli i lokalnymi potrzebami rozwojowymi. Bez tego audyt krajobrazowy będzie źródłem trwających napięć między różnymi poziomami władzy oraz między władzą a mieszkańcami.

Niezależnie od dalszych losów projektu planu dla Lucynowa, sprawa ta pokazuje, jak ważne jest śledzenie procedur planistycznych od samego początku. Właściciele gruntów powinni aktywnie uczestniczyć w konsultacjach i zgłaszać swoje stanowiska na każdym etapie.