Co dalej z zabytkową stajnią w Wyszkowie? Czas i pieniądze grają główną rolę

Gmina Wyszków po raz drugi szuka projektanta dla zabytkowej stajni przy ul. 3 Maja. Jedyna oferta spełniająca wymogi formalne przekracza budżet o ponad 80 tys. zł. Do tego dochodzi szeroki zakres prac i termin, który zostawia wykonawcy niewiele ponad trzy miesiące.

Drugie podejście i oferta z Krakowa

23 lipca burmistrz Wyszkowa ogłosił drugie zapytanie ofertowe na wykonanie dokumentacji projektowej dla zadania „Rewitalizacja budynku zabytkowej stajni z nadaniem mu nowych funkcji”. Przedmiot zamówienia opisano jako przebudowę stajni dworskiej przy ul. 3 Maja, modernizację budynku i zmianę sposobu użytkowania na Centrum Lokalnej Aktywności z częścią gastronomiczną.

Projektantów poproszono o złożenie ofert w ciągu 7 dni. Pierwsze zapytanie nie przyniosło żadnej oferty. W drugim zgłosiły się dwie firmy. Jedna została odrzucona z powodu braku wymaganego doświadczenia potwierdzonego referencjami.

Do oceny dopuszczono jedną ofertę. Złożyła ją pracownia projektowa z Krakowa. Jej wartość przekracza 203 tys. zł. Jedynym kryterium wyboru wykonawcy jest cena.

Od hackathonu do dokumentacji

Obecny projekt ma uwzględniać koncepcję wyłonioną wcześniej w konkursie architektów, czyli hackathonie architektonicznym. Wydarzenie odbyło się w 2024 roku. Zwycięską pracę wybrała komisja konkursowa po wcześniejszych konsultacjach społecznych dotyczących przyszłości obiektu.

Autorami zwycięskiej koncepcji są: „BEATA KWIATKOWSKA, BARTOSZ BODALSKI, PIOTR RONDOMAŃSKI”. Od rozpoczęcia projektu minęły już dwa lata. Teraz trzeba przejść od pomysłu do dokumentacji pozwalającej prowadzić inwestycję i ubiegać się o fundusze.

Centrum aktywności z gastronomią

Plan zakłada utworzenie Centrum Lokalnej Aktywności z częścią gastronomiczną. W dotychczasowych założeniach wskazano funkcję kulturalną, edukacyjną i gastronomiczną. Gastronomia ma obejmować restaurację, dwie kuchnie i zaplecze. Ta strefa zajmie ponad 35 proc. projektowanej powierzchni stajni.

Strefa kultury ma mieć dwie sale wystawowe. Część edukacyjna obejmie dwie salki spotkań i salę multimedialną. Planowany jest też przestronny taras oraz zagospodarowanie terenu wokół budynku.

Według urzędu założenie jest takie, aby obiekt „powinien na siebie zarabiać, aby nie był utrzymywany w całości z budżetu gminy”. To praktyczny argument. Pozostaje jednak pytanie, czy dominująca gastronomia nie przesuwa akcentu z działalności lokalnej, kultury i edukacji na funkcję komercyjną. To temat do debaty, nie ustalony fakt.

Zakres prac większy niż zwykły projekt

Zamówienie obejmuje przebudowę, rozbudowę i nadbudowę zabytkowej stajni. Dokumentacja ma dostosować budynek do nowych funkcji. Projektant musi skoordynować branżę architektoniczną, konstrukcyjną, sanitarną, grzewczą i elektryczną.

• ekspertyza techniczna budynku, mapa do celów projektowych oraz badania geotechniczne z minimum pięcioma odwiertami;
• koncepcja z opisem, rzutami, elewacjami, przekrojami, komunikacją i wizualizacjami 3D;
• proponowane materiały, urządzenia i wstępne oszacowanie kosztów inwestycji;
• wielobranżowy projekt architektoniczno-budowlany z rozwiązaniami dla osób z niepełnosprawnościami;
• wizualizacje zewnętrzne budynku i otoczenia oraz szczegółowe opisy, wymiary, opinie i uzgodnienia;
• technologia gastronomii, układ kuchni, zaplecza, stref technologicznych i zapotrzebowanie na media;
• charakterystyka energetyczna oraz wytyczne dla instalacji sanitarnych i elektrycznych;
• założenia konstrukcyjne wynikające z bryły, funkcji i lokalizacji obiektu.

W projekcie trzeba określić ogrzewanie, moc, wodę, wentylację, kanalizację, ochronę przeciwpożarową i instalacje elektryczne. Zagospodarowanie terenu obejmie ciągi piesze i jezdne, parkingi, zieleń, małą architekturę, oświetlenie, przyłącza i sieci. Szczególnej uwagi wymaga ochrona walorów historycznych oraz przyległej alei jesionowej.

Pozwolenia, konserwator i napięty czas

Projekt ma zostać uzgodniony pod względem ochrony przeciwpożarowej i warunków higieniczno-sanitarnych. Potrzebne będzie także uzgodnienie z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. Wykonawca ma uzyskać pozwolenie na prowadzenie robót przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków. To podstawa do późniejszego uzyskania pozwolenia na budowę.

Jeśli okaże się to konieczne, zakres obejmie operat wodnoprawny i pozwolenie wodnoprawne. Do obowiązków projektanta należą również kosztorys inwestorski, przedmiary robót oraz specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót dla poszczególnych branż.

Koncepcja ma być gotowa do 15 września. Kompletna dokumentacja ma powstać do 30 listopada. Jeżeli umowa zostanie podpisana jeszcze w sierpniu, wykonawca będzie miał niewiele ponad trzy miesiące na ekspertyzę, odwierty, mapę, projekt wielobranżowy, gastronomię, instalacje, konstrukcję, kosztorysy i uzgodnienia.

Spór o pieniądze i procedurę

W czerwcu burmistrz mówił, że projekt jest nietypowy, obszerny i ograniczony terminem. Taki sposób pracy wpływa na stawki projektantów. Radni nie zgodzili się wtedy na dodatkowe 60 tys. zł. Wskazywali, że nie chcą przekazywać kolejnych pieniędzy bez znajomości rzeczywistych kosztów dokumentacji.

Radni sugerowali przeprowadzenie przetargu zamiast kolejnego zapytania ofertowego. Urzędnicy odpowiadali: „Oszacowaliśmy, że nie potrzebujemy przetargu, że zmieścimy się w wartości bezprzetargowej. I tak jest, tyle, że jest to kwota wyższa niż zarezerwowana w budżecie”.

Nawet gdyby rada w czerwcu przyznała dodatkowe 60 tys. zł, suma nadal byłaby za niska, aby rozstrzygnąć aktualne zapytanie. Ostateczna decyzja rady miejskiej pozostaje więc jednym z kluczowych elementów dalszego postępowania.

Fundusze Norweskie i pytania bez odpowiedzi

Presja czasu wynika z planów ubiegania się o zewnętrzne dofinansowanie rewitalizacji stajni z Funduszy Norweskich. Gmina potrzebuje dokumentacji projektowej i pozwolenia na budowę przed końcem tego roku, aby skutecznie aplikować o środki.

Najważniejsze pytanie brzmi, czy przy tak szerokim zakresie oraz przy zabytkowym charakterze budynku realne jest wykonanie wszystkich prac, uzgodnień i decyzji w krótkim czasie. Nie wiadomo też, czy rada miejskiej zgodzi się na zwiększenie finansowania.

Warto zapytać również, dlaczego gmina wcześniej nie poszukała zewnętrznego finansowania samego etapu projektowego. Na taką możliwość zwracał uwagę Paweł Kraszewski, Społeczny Konserwator Zabytków w Powiecie Wyszkowskim.

W debacie pojawiają się także nazwiska Piotr Płochocki, Alicja Staszkiewicz oraz naczelnik wydziału inwestycji i naczelnik wydziału pozyskiwania funduszy. Ich stanowiska powinny być oceniane na podstawie konkretnych dokumentów i wypowiedzi, a nie domysłów.

Co dalej z projektem stajni?

Gmina ma gotową wcześniejszą koncepcję, ale nadal potrzebuje pełnej dokumentacji. Oferta przekraczająca 203 tys. zł pokazuje, że zakres zamówienia jest większy niż pierwotnie zakładane 120 tys. zł. Harmonogram do 15 września i 30 listopada pozostaje bardzo napięty.

Nie da się dziś przesądzić, czy burmistrz uzyska dodatkowe środki, czy projektant zdąży z uzgodnieniami oraz czy wniosek o Fundusze Norweskie będzie kompletny. Odpowiedzi przyniosą kolejne decyzje rady, dokumenty postępowania i działania wydziału inwestycji oraz wydziału pozyskiwania funduszy.

Najważniejsze jest teraz rozdzielenie faktów od ocen. Stajnia może otrzymać nowe funkcje, lecz najpierw trzeba przejść przez kosztowny i formalnie złożony etap projektowy. To on pokaże, czy założenia dotyczące aktywności, kultury, edukacji i gastronomii da się przełożyć na realną inwestycję.